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개발행위[농지전용] 허가" 의 절차와 방법
이론적으로 형질변경(정식용어로는 개발행위)이란 절토, 성토, 정지, 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립을 의미합니다. 내용만 놓고 보면 좀 어려워 보일 것입니다.
그러나 실제로는 그렇게 복잡하지 않습니다. `대지가 아닌 땅을 허가를 통해 대지로 바꾸는 것`으로 이해하면 됩니다. 구체적으로는 농지를 , 또 임야를 대지로 바꾸는 것으로 생각하면 이해가 쉽습니다. 물론 이 과정에서 전용허가는 필수적입니다. 허가 없이 대지나 공장용지 등으로 바꾸는 것은 형질변경이 아닙니다. 아무 땅에나 무턱대고 집을 지을 수는 없습니다. 사들인 농지를 다른 용도로 사용하겠다는 전용허가(개발행위허가)가 그것입니다. 형질변경의 대상으로는 임야와 농지가 대표적입니다..
-. 대지로 전용이 가능한 땅
집을 지을 수 있는 땅은 두 종류가 있습니다. ‘대지’ 이거나 ‘대지로 전용이 가능한 땅’입니다. 원칙적으로 지목이 ‘대지’인 토지는 국토의계획및이용에관한법률(이하 `법`이라 약칭함)상 건설교통부에서 관리하며 건축법이나 이 법의 적용을 받습니다. 그래서 도시지역 이외의 지역에서 60평 이하의 집을 짓는 경우는 신고만으로 건축이 가능하기도 합니다.
그러나 도심 외곽은 대지가 많지도 않을 뿐더러, 있다 하더라도 전용하는 데 드는 시간과 비용이 많는 만큼 가격이 비쌉니다. 그래서 전원주택이나 공장을 짓고자 하는 이들은 ‘대지나 공장용지로 전용이 가능한 땅’을 찾게 됩니다.
-, 건물을 지을 수 있는 땅을 만드는 것
대지로 전용이 가능한 땅은 관리지역 내의 농지나 임야입니다. 관리지역은 예전으로 말하면 준농림지에 해당하는 것으로 전(佃)과 답(畓) 중 그다지 농사에 적합하지 않은 땅을 말합니다. 농지를 대지로 바꾸는 것은 개발행위허가제에 포함됩니다.
2003년 1월 1일부터 ‘국토의계획및이용에관한법률’이 제정되면서 종전의 전용허가는 개발행위 허가제로 변경되었고, 제출서류도 기존의 농지전용 허가 관련 서류에 건축도면 등 건축허가를 위한 관련서류가 추가되었습니다. 그래서 지금은 농지전용허가나 개발행위허가를 같은 의미로 사용하고 있습니다.
농지, 즉 밭이나 논이라고 해서 모두 전용될 수 있는 것은 아닙니다. 농사짓기에 적합한 농지는 농업진흥지역(농업진흫구역과 농업보호구역으로 구분)로 정해 철저히 보호받기 때문에 농지전용이 거의 어렵다고 봐야 합니다.
단, 농업보호구역일 경우에는 가능성이 있으니 미리 속단하지 말고 전용 여부를 직접 확인해 봅니다. 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원을 가지고 시·군청의 종합민원실을 찾는 것이 확실합니다. 건축 및 농지전용 담당자를 만나서 농지전용이 가능한 땅인지, 건폐율과 용적률(농림지역일 경우은 각각 20%, 80%)은 얼마인지 꼼꼼히 알아본 후 구매에 들어가야 합니다.
그리고 노파심에서 말씀드리자면 형질변경(개발행위/전용)은 해당지역의 지자체에 찾아가 허가를 신청하는것으로 절차가 시작됩니다. 담당공무원에게 서류를 내면 해당 지자체가 자체적으로 심사해 허가 여부를 결정하는 것이 대부분입니다.
허가 여부가 지자체에 따라서는 더 걸릴 수도 있다는 점을 기억해야 합니다. 너무 서두르면 일을 그르칠 수 있습니다. 결정될 때까지 차분히 기다리는 자세가 필요합니다. 문의한다고 지자체에 자꾸 전화 등을 해대면 오히려 역효고를 볼 수 있습니다. .
-.토목측량설계사무에 내는 대행비와 농지조성비 내야
이 때 비용으로 전용할 농지의 측량설계비, 측량설계사무소에 내는 의뢰비, 농지조성비가 들게 됩니다. 기존에 있던 농지전용부담금은 현재 폐지된 상태입니다. 민원실 서류 신청비나 면허세, 지역개발공채 구입비 등 10만원 이내의 소소한 비용도 내야 합니다.
개발행위 허가로 바뀌어 건축허가 관련서류를 첨부하게 되면서, 개인이 전용허가를 받기가 힘들어졌습니다. 부지와 주변의 건축물, 도로상황까지 모두 파악한 지적도나 토목 설계도면 등이 필요하기 때문에 관련업체를 통해 진행해야 합니다.
측량부터 대행까지 총괄해 드는 비용은 3백평 미만의 부지는 250만~4백만원 정도, 3백평 이상은 평당 1만6천원선까지 하고 있습니다. 애초에 대행업체와 표준용역계약서 같은 명확한 계약서를 작성해 두어야 뒷탈이 없습니다.
다음 가장 큰 부담이 농지조성비입니다. 농지조성비를 내야하는 원리는 이렇습니다. 우리나라에 토지는 한정되어 있는데, 원래 농지를 타목적으로 사용하게 되면 그만큼 농사지을 땅이 줄어들게 되는 것입니다.
이 때 정부에서는 개간이나 간척사업을 통해서 식량자급을 할 수 있는 기반을 만들어야 하는데, 그 필요한 재원을 마련하려는 목적입니이다. 농지조성비는 ㎡당 다음과 같으며 전국 공통으로 적용됩니다.(단, 농업인의 주택은 농지조성비가 전액 면제)
◎ 경지정리가 시행된 논 - 13,900원
◎ 용수개발이 시행된 논 - 18,300원
◎ 경지정리, 용수개발이 시행된 논 - 21,900원
◎ 경지정리가 시행된 밭 - 12,500원
◎ 그 외 농지 - 10,300원
ex> 556㎡(168평)의 경지정리가 안 된 밭을 전용하기 위해서는 556㎡(168평)×10,300원= 5,726,800원이 들게 되는 것입니다
-. 전용허가일로 부터 2년 이내 착공, 1년 이내 공사완료
허가일로부터 2년 이내에 건축을 착공하고 그 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가는 다시 취소됩니다(전용허가를 받으면 1년 내에 집을 지어야 하지만 6개월씩 두차례는 연장할 수 잇고 전용 후 2년간 건축을 하지 않고 지연할 수 있음). 이 때 이미 납입한 농지조성비는 농지로 복구한 상태에서 환불을 받을 수 있습니다.
또 농지전용을 통해 조성한 대지는 농지전용완료일부터 5년까지는 용도변경이 까다로워집니다. 만약 다른 용도로 사용하려면 시·군수의 허가를 받아야하기 때문에 공익적인 용도가 아니면 어렵다고 봐야 합니. 그러나 허가상에 제출된 원래의 목적대로 사용하고 있다가 5년이 경과한후에는 타용도로의 용도변경이 가능합니다.
즉, 농지전용 허가 후 완료기간은 2년이며, 그리고 용도변경 제한이 2002년 4월 1일부터는 전용허가 후 또는 건축물대장상 등재된 날 , 농지의 전용목적이 완료된 날로부터 기산하여 5년(개정 이전은 8년)이 경과하면 용도변경을 할수 있다고 되어 있습니다.[농지법 시행령 제60조 1항(2002.3.30.개정)]
주택건축의 계약을 어기고 음식점이나 카페, 공장 등으로 용도변경하면 전용허가가 취소됨은 물론 5년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금형에 처해집니다.
-. 개발행위허가의 구체적인 절차
1.매매가 되면, 땅의 원래 주인으로부터 토지영구사용승낙서를 받습니다. 이 승낙서는 땅주인이 토지에 대한 모든 권한을 구입한 이에게 넘겨주겠다는 약속으로, 꼭 전주인의 인감증명이 첨부되어야 합니다. (토지주 명의로 허가신청을 하고 소유권이전을 하는 경우도 있음)
2.승낙서 외에 사업계획개요서 1부, 전용할 구역이 표시된 토지의 지적도, 건축허가 관련서류, 전용이 인근농지 영농에 피해가 될 경우 피해방지 계획서 등을 첨부해 개발행위허가신청서를 제출합니다.
3.읍ㆍ면ㆍ시 소속의 농지관리위원회로부터 확인을 받고, 확인서를 첨부하여 허가전용권자에게 제출합니다. 부지가 1만㎡ 미만이면 시장이나 군수, 구청장이 전용허가권자입니다. 확인에서 서류 송부는 7일 이내에 이루어져야 합니다.
4.전용허가권자가 허가 가능한지 불가능한지를 결정해 15일 이내로 신청자에게 통보해 줍니다. 허가가 이루어졌다면 농어촌진흥공사가 대체농지조성비를 부과하는 고지서를 신청자에게 발송합니다.
5.신청자는 대체농지조성비와 전용부담금을 전문수납기관(농협, 수협, 축협)에 납부하고 시장, 군수, 구청장에게 영수증을 제시합니다.
6.허가권자는 납부 사실을 확인 후 전용 허가증을 발급합니다. 그리고 이 때 논이나 밭이 법적으로 바로 대지로 바뀌는 것은 아닙니다. 건축물을 짓고나서 준공검사를 완료한 후라야 지목변경이 가능합니다 그러나 일단 전용허가증이 나오면 일반 농지와는 용도가 다르며 전용허가를 받은 농지는 외지인도 소유권 이전등기가 가능합니다.
마지막으로 말씀드릴 것은 답보다는 전이 전용이 상대적으로 쉽기 때문에 지목이 답이면 전으로 먼저 농지개량을 한 후 전에서 농지전용을 하는 수순을 밟는게 좋습니다.
그리고 농지전용을 신청하기 전에 농지부서에서 적용하는 최소의 건페율이 어느정도인지 확인해야 하는데 무조건 전용을 많이 한다고 좋은 것은 아닙니다. 건축면적을 불필요하게 넓히면 건축비가 많이 들기 때문입니다. 보통 땅 면적의 30~40%가 건축면적입니다.
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