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달라지는 펜션 환경과 몇 가지 주의사항
2년 전 공무원생활을 마감한 A씨는 영롱한 아침햇살과 향기로운 풀냄새를 맡으며 잠에서 깨어난다. A씨가 경기도 가평으로 이사를 온 것은 작년, 고향 근처에다가 은퇴 후 한적한 시골에서 생활하겠다는 오랜 꿈을 이룬 것이다.
이사를 온 뒤 건강도 전보다 좋아진데다 아내랑 바베큐장이 있는 넉넉한 마당에 텃밭을 만들어 상추, 깻잎, 토마토, 고추, 무 등은 직접 가꾼다. 그리고 여름에는 집 근처에 있는 서바이벌 게임에도 종종 참가하고 겨울에는 눈썰매장으로 손주와 함께 놀러간다. A씨의 집은 방이 5개나 된다. 주말이나 휴가 및 스키시즌 때가 되면 이곳은 대기 손님도 넘친다. 1년 2개월 정도가 지난 이곳은 평균 가동율이 50~60%, 근처 다른 펜션보다 20~30% 좋은 편이다.
펜션(pension)이란 어원은 연금이란 뜻으로 유럽에서 은퇴한 노인들이 시골의 전원생활을 즐기면서 여행객에게 숙박과 식사를 제공하는 민박업의 한 형태이다.
이를 영국에서는 식사와 숙박을 제공하는 의미의 B&B (Bed and Breakfast), 독일에서는 민박을 뜻하는 Guest House, 호주와 뉴질랜드 등에서는 Lodge라고 부른다.
가까운 일본에서도 오래전부터 지방특색을 살린 농어촌 펜션이 운영되고 있다. 유럽의 경우 전체숙박능력 중 펜션이 70%를 차지하고 있고 일본도 지난 80년대 펜션이 도입된 이후 현재 1만 2천 곳이 성업 중이다.
우리나라는 2000년도 이후부터 조금씩 펜션이란 용어를 사용하다가 제주국제자유도시특별법이 2001년에 법제화된 이후 본격적으로 제주도에 펜션이 들어섰으며, 평창 동계올림픽 유치 분위기를 타면서 강원지역에 펜션개발이 집중되었으며, 현재는 충청 서해안 지역과 강원 평창, 횡성, 홍천 등 주로 입지가 뛰어난 지역에 많이 분포되어 있다.
작년 7월부터 주 5일제 근무 확산과 웰빙 바람으로 확대 시행되면서 대도시 인접지역이나 뛰어난 자연경관을 가진 전원주택, 주말농장 및 펜션 등 레저형 부동산이 새로운 부동산투자수단으로 떠오르고 있다. 이는 자가용 보급, 여가와 취미, 휴식 활용에 대한 인식이 확산되면서 펜션에 대한 관심이 높아지고 있는 것이다.
■ 11월 5일부터 달라지는 펜션환경
이제까지는 시설규모 등에서 신고나 세금 등 별다른 제한 없이 펜션이 운영돼 왔다. 지난 99년도 제주도에서 처음 도입된 이후 현재까지 전국에 분포되어 있는 개수만도 3,500개를 웃돌고 있다.
그러나 펜션업계도 구조조정 중이다. 정부는 11월부터 자연경관을 해치는 대형화된 불법 펜션을 방지하고 무분별한 난립을 막기 위해 농어촌정비법을 개정, 11월 5일부터 펜션(유럽형 고급민박) 규제를 강화하였다. 이에 따라 펜션을 운영하려면 민박사업자 지정을 받거나 숙박업 등록을 해야 한다.
이에 따라 민박을 하고자 하는 경우 시장·군수로부터 농어촌 민박사업자로 지정을 받아야 한다. 민박 지정을 받으려면 운영자가 현지에 거주하고 건물은 연면적 150㎡(45평) 이하의 단독주택이거나 다가구주택이어야 한다. 화재 예방을 위해 수동식소화기, 단독경보형 감지기도 설치해야 한다.
이미 영업 중인 사람은 이 제도 시행이후 6개월 이내에 시장·군수로부터 민박사업자지정증서를 받아야 한다. 현지 거주인이 아닌 상태에서 펜션을 운영하거나 건물기준이 45평 이상인 경우라면 숙박업으로 등록하면 된다. 그러나 숙박업은 계획관리지역과 상업지역내에서만 건축이 가능하다.
숙박업으로 등록하면 공중위생법에 따른 각종 규제를 받는데 무엇보다 자연경관이 좋은 자연녹지지역 등에선 영업할 수 없기 때문에 숙박업으론 고객을 끌기가 쉽지 않을 것으로 보인다.
따라서 그린벨트 등 일부지역을 제외한 상수원보호구역 등 수려한 경관이 위치한 곳에서도 건축 가능한 민박시설에 비해 경쟁력이 떨어질 수 있다.
만약 11월 5일 이전부터 펜션을 운영해왔다면 경과규정에 따라 연면적에 상관없이 객실 수를 7실 이하로 맞춰 내년 5월 4일까지 6개월 이내에 지방자치단체로부터 민박지정을 받아야 민박으로 영업할 수 있다. 7실이 넘으면 그때까지 숙박업으로 등록해야 하고, 숙박업이 들어서지 못하는 곳에 들어섰다면 문을 닫아야 한다.
법 개정 이후 달라지는 것 중 또 하나는 세금이다. 민박이나 숙박업 등 업종과 무관하게 모두 종합소득세와 부가가치세를 납부해야 한다.
민박시설로 지정가능한 소규모 펜션이나 숙박업으로 등록해야 하는 단지형 펜션 모두 종합부동산세와 부가가치세가 부과되기 때문에 어느 정도 수익률의 감소가 예상된다.
종합소득세는 과세표준액에 따라 9~36%의 세율이 적용된다. 여기에 별도의 부가세가 추가될 경우 소득의 최고 40% 이상을 세금으로 납부하게 되는 것이다. 다만 농지원부를 소지한 농민일 경우 부업소득으로 인정되어 연간 1,200만원 이하 범위 내에서 종합소득세가 비과세된다.
■ 펜션창업시 주의할 점
펜션을 성공적으로 운영하기 위해서는 무엇보다 외부환경이 중요하다. 즉 스키장, 골프장, 종합리조트 등 관광객이 많아 고객으로 흡입할 수 있거나 강, 호수, 계곡 등 자연경관이 뛰어난 지역 등이 유리하다.
또한 외부에서 보여지는 아름다움만이 아니라 실내 구조와 동선, 사생활 보장, 자기 집같이 편안한 분위기와 외부와의 자연스러운 연결, 이용자 편리에 중점을 둔 설비 등 여러 가지 면에서 가장 합리적인 공간으로 구성되어야 한다.
펜션 매출에 직접적인 영향을 미치는 것 중 하나는 차별화된 테마구성이다. 주변을 활용한 체험공간 즉 황토방이나 한옥, 약초, 도자기 등 독특한 테마와 컨텐츠가 있어야 한번 찾은 고객을 단골로 만들 수 있고 고객들의 구전(口傳) 효과로 객실 가동률을 높일 수 있다. 고객유치전략은 초보자라면 마케팅 전문회사에 맡기는 것도 하나의 방법이다.
기업도시와 공공기관 이전 발표 이후 지방의 토지가격이 급등하고 있다. 또한 특별한 규제없이 무분별한 난립으로 인한 과잉공급으로 객실 가동율 역시 대부분 저조한 편이었다.
보통 펜션의 하루 객실료가 8~12만원 선인데 객실가동률이 평균40% 정도는 되어야 연 10%정도의 운영수익을 기대할 수 있다.
다시 투자용 부동산과는 달리 펜션의 경쟁력은 테마발굴과 운영관리에 달려있다. 예컨대 주변경관을 활용한 주력 테마선정과 충분한 부지확보, 생활기반시설의 인․허가상 하자여부, 고객접근의 편의성과 차별화된 운용서비스 그리고 다양한 마케팅 전략을 통한 고객유치능력이 펜션 투자의 성패를 가름할 것이다.
이를 위해서는 성공사례의 벤치마킹, 철저한 조사와 정보력, 입지선정을 위한 발품, 자금마련 등이 관건이다.
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